Le système foncier au Maroc est caractérisé par une diversité de régimes juridiques qu’a connu tout au long de son histoire à savoir : le domaine public, le domaine privé de l’Etat, la propriété melk régie par le droit musulman, les immeubles immatriculés soumis au code foncier(loi 14-07), les habous, les terres guich et les terres collectives.
Le nombre de ces propriétés varie selon la doctrine entre A. Mesureur qui cite huit (les terres mortes, les terres melk, les terres collectives des tribus, les terres makhzen, les terres guich, les terres des tribus de naïba, les biens habous et les terres immatriculées) et Paul Decroux qui en dénombre huit ( les terres immatriculées, les habous, les droits coutumiers musulmans, les terres collectives, les terres guich, les terres situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation, les biens de famille et les lotissements ).

Les terres collectives

Les terres collectives sont celles qui appartiennent collectivement à un groupement d’habitants faisant partie d’une même origine et descendant d’une même ethnie. Elles sont probablement les formes les plus anciennes d’occupation des sols au Maroc. A l’origine, ce sont essentiellement des terres de tribu, le terme « collectif » a été instauré sous le Protectorat. Ces terres sont régies par une série de textes législatifs dont le plus important est le Dahir de 1919 qui organise la tutelle administrative de ces biens collectifs et en réglemente la gestion et l’aliénation.

L’article premier de ce dahir reconnaitra la propriété de la tribu sur les terres collective mais le limitera à un droit de jouissance, à titre collectif, et soumettra son exercice à la tutelle de l’État.

L’emprise étatique, coloniale et post coloniale est depuis cette date instaurée sur ces terres et allait se poursuivre sous diverses formes jusqu’à nos jours. Les terres collectives sont soumises à la tutelle du ministère de l’Intérieur.

La législation prévoit que ces terres sont :

• Inaliénables : ne pouvant être cédées ou vendues ;
•  Imprescriptibles : ne pouvant être acquises par prescription acquisitive comme c’est le cas pour le melk (c’est-à-dire par la possession continue pendant 10 ans) ;
• Insaisissables: ne pouvant faire l’objet de saisie, ces terres ne peuvent pas non plus servir de garantie aux prêts hypothécaires. Il est à signaler, que le gouvernement marocain s’est lancé depuis quelques années dans un processus de melkisation, qui consiste à faire évoluer le statut des terres détenues collectivement vers des melks sous propriété individuelle.

Les melks :

Désigne la propriété immobilière régie par le droit musulman de rite malékite, droit non codifié. le droit éminent de propriété et le droit de jouissance sont entre les mêmes mains. Ce droit de pleine
propriété privative n’est pas nécessairement individuel ; au contraire, il concerne souvent une propriété familiale, appartenant à plusieurs héritiers.

Il représente le régime foncier le plus répandu en matière de propriété foncière. Son fondement juridique est la possession paisible, publique et non interrompue pendant dix ans  L’immeuble melk fait l’objet de la pleine propriété privative fondée sur une occupation sans contestation qui doit être prouvée par un acte de propriété traditionnel (moulkiya) établi par les adouls.

Pendant le Protectorat, la législation introduisit le droit de propriété selon le Code Civil français (par le biais de l’immatriculation) afin de développer un statut favorable à la libre entreprise. De larges possibilités furent alors offertes aux Européens pour acquérir des biens fonciers sur les terres collectives. Dans le même temps, une partie importante des terres de tribu passait sous statut melk aux mains de propriétaires marocains.
Il convient enfin de noter que la propriété melk est aussi très souvent indivise, situation résultant le plus souvent d’une transmission successorale, mais encore d’un contrat ou d’une possession aboutissant à une prescription acquisitive ou extinctive.

Le partage en nature met en principe fin à l’indivision, à l’amiable ou de manière judiciaire. Si l’immeuble n’est pas partageable en nature, il peut être mis fin à l’indivision par la licitation, ou par la vente aux enchères de l’immeuble indivis.

L’indivision des immeubles melk a donné naissance, en droit foncier marocain, à deux modes spéciaux d’acquisition, qui facilitent indirectement la fin de l’indivision sans recourir au partage en nature ou à la licitation : la vente d’une quote-part indivise par un copropriétaire, avec le droit de retrait appelé droit de chéfaa, et la vente globale de l’immeuble indivis par un seul copropriétaire, dite vente safqa, avec le droit de retrait appelé droit de dhom.

Les terres guich :

Sont des terres que l’Etat makhzenien avait concédées en jouissance à des tribus en contrepartie d’un service rendu, à caractère militaire. On les trouve, le plus souvent, en zones de protection autour des villes impériales : Meknès, Fès, Marrakech, Rabat.

Le droit de propriété se trouve démembré ; Les collectivités guich sont titulaires à titre collectif de l’usufruit « Menfaa » résultant d’une concession du souverain ; et les ayants-droit, membres de la collectivité guich, sont titulaires d’un simple droit de jouissance « intifaa ».

Dans ce statut, les exploitants ne bénéficient que d’un droit de jouissance qui ne leur permet pas d’avoir les garanties afin d’engager des investissements durables . Le caractère précaire de la possession crée un sentiment d’instabilité chez les usagers. Ces guich ont la particularité de n’être régis par aucun texte spécifique, ce qui accroît encore les incertitudes.

Les biens immobiliers domaniaux :

Les Biens Immobiliers Domaniaux proviennent des terres du Makhzen (souverain). Avant l’arrivée de la colonisation, il n’y avait pas de distinction entre le domaine de l’Etat et le domaine privé du souverain, distinction qui fut établie en 1912. Le domaine de l’Etat ainsi redéfini comprend le Domaine Public (routes, rivages de la mer, ports etc.), géré par le Ministère de l’Equipement ; le domaine privé est constitué des biens cessibles pour l’aménagement urbain, le développement touristique, ou de développement industriel (terrains nus ou bâtis domaniaux non publics et faisant l’objet d’ajout par acquisition, expropriation, confiscation etc.) géré par la Direction des Domaines du Ministère des Finances; et Forestier (forêts, dunes, etc.) géré par la Direction des Eaux et Forêts du Ministère de l’Agriculture.

Les habous :

Les biens habous sont des biens, généralement immeubles, offerts par un individu au profit d’une œuvre pieuse, charitable ou sociale.

En d’autres termes, Le habous est un acte juridique par lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors du commerce, en les affectant à perpétuité à une œuvre pieuse, charitable ou sociale, soit d’une manière absolue exclusive de toute restriction – habous public –, soit en réservant la jouissance de ces biens à une ou plusieurs personnes déterminées – habous de famille – ; à l’extinction des bénéficiaires, le habous de famille devient habous public.

Ces propriétés sont régies par les règles de droit musulman. Il trouve son origine dans un hadith du prophète rapportant une directive qui prévoit l’immobilisation d’un fonds de sorte qu’il ne soit ni donné ni vendu et que ses revenus reviennent à l’aumône. Ce bien est donc par nature inaliénable et insaisissable.

Cependant, la vente n’est possible qu’avec l’autorisation préalable du Roi , ils peuvent être aliénés ainsi par voie d’adjudication aux enchères publiques, mais avec obligation de réutiliser le surplus de la vente13 et faire l’objet d’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’usufruit des biens habous est cédé à titre gratuit et à perpétuité à des bénéficiaires qui les font fructifier à des fins sociales ou religieuses, sous le contrôle du Ministère des Habous et Affaires Islamiques. Ce Ministère peut et doit valoriser les biens dont il a la charge à travers ces bénéficiaires désignés, ce qui a fait de ce Ministère un promoteur foncier et immobilier.

• C’est dans le domaine urbain que les habous détiennent l’essentiel de leur patrimoine immobilier. On distingue entre :
  Les habous publics : Ils comprennent des immeubles et des fonds de commerce urbains ainsi que des exploitations agricoles soumises par le ministère des Habous
• Les habous de famille : des biens dont la jouissance est réservée à une ou plusieurs personnes déterminées jusqu’à l’extinction des bénéficiaires. Le bien devient dès lors un habous public. Ces biens sont soumis au contrôle de l’administration des habous et à des règles spécifiques prévues par le code des habous.
• Les habous de zaouia : Sont des biens constitués au profit d’une confrérie religieuse, gérés par le moqqadem de la zaouia concernée et soumis au contrôle de l’administration des habous.